Em 16/07/2025

Para STJ, Teoria do Adimplemento Substancial não se aplica à adjudicação compulsória

Acórdão foi proferido pela Terceira Turma e teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 2207433-SP (REsp), decidiu que a Teoria do Adimplemento Substancial não pode ser aplicada à adjudicação compulsória, eis que sua efetivação depende da quitação integral do valor pactuado, mesmo tendo ocorrido a prescrição das parcelas que completariam o saldo devedor. Segundo a notícia publicada pela Corte, a referida teoria determina, em síntese, a busca do “equilíbrio de interesses das partes em caso de descumprimento parcial do contrato.” O Acórdão foi proferido pela Terceira da Turma, tendo como Relatora a Ministra Nancy Andrighi.

De acordo com o STJ, um casal adquiriu um imóvel com parcelamento parcelado, passando a residir no local, pagando, aproximadamente, 80% do preço total combinado, “com exceção das últimas parcelas, que venceram sem que a incorporadora tenha feito qualquer cobrança ao longo dos anos seguintes.” A notícia ainda destaca que “os compradores ajuizaram ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória, no que foram atendidos pelo juízo de primeiro grau. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a sentença quanto à prescrição, mas avaliou que a quitação do contrato é requisito para a adjudicação compulsória, o que levou o casal a recorrer ao STJ.”

Ao julgar o REsp, a Ministra observou que, “havendo o inadimplemento de um número relativamente reduzido de parcelas decorrentes do compromisso de compra e venda de bem imóvel, podese, ao menos por hipótese, cogitar a aplicação da teoria do adimplemento substancial, de modo que o promitente vendedor seja compelido a ingressar em juízo para a resolução do contrato. Isso, todavia, não elide o fato, objetivamente considerado, de que não houve a quitação integral do preço pelo promitente comprador.”

Além disso, Andrighi entendeu “que os efeitos da aplicação da teoria do adimplemento substancial à adjudicação compulsória podem ser nefastos: produzir-se-ia um incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas contratuais, na medida em que, por meio dela, o promitente comprador poderia obter a regularização da situação do imóvel sem a quitação do preço. Essa possibilidade é evidentemente incompatível com a boa-fé contratual.”

A notícia publicada também ressalta que, segundo a Ministra Relatora, o exercício do direito à adjudicação compulsória pelo comprador condiciona-se ao pagamento integral do preço. “Segundo ela, na venda de um imóvel em prestações, é possível que ocorra, por inércia do vendedor diante da falta de pagamento por parte do comprador, a prescrição de parcelas do saldo devedor”, informa o STJ.

Para regularizar o imóvel, de acordo com a Ministra, o casal dispõe de dois caminhos: ajuizar ação de usucapião ou celebrar acordo com a vendedora.

Leia a íntegra do Acórdão.

Fonte: IRIB, com informações do STJ.

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