Em 12/08/2025

Adjudicação Compulsória. Inventário – ausência. Título judicial – ilegalidade. Continuidade Registral.

TJTO. 2ª Câmara Cível. Apelação Cível n. 0007633-61.2016.8.27.2722, Relator Des. Marco Anthony Steveson Villas Boas, julgada em 04/06/2025 e juntada aos autos em 16/06/2025.

EMENTA OFICIAL: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REGISTRO DE IMÓVEIS. CONTINUIDADE REGISTRAL. AUSÊNCIA DE INVENTÁRIO. ILEGALIDADE DO TÍTULO JUDICIAL. SENTENÇA HOMOLOGATÓRIA ANULADA. I. CASO EM EXAME: 1. Trata-se de Apelação interposta pelo Ministério Público do Estado do Tocantins contra Sentença que homologou acordo em Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por particular, fundada em contrato particular de compra e venda de dois lotes urbanos. A autora alegou ter quitado integralmente o preço pactuado com os herdeiros dos proprietários registrários, os quais, contudo, não formalizaram a escritura definitiva nem regularizaram o registro da propriedade. A Sentença homologou o acordo celebrado entre as partes em audiência, determinando a expedição de carta de adjudicação. O Ministério Público recorreu, sustentando a nulidade da Sentença por ofensa aos princípios registrais da continuidade e da segurança jurídica, em razão da ausência de inventário e de registro dos bens em nome dos herdeiros que subscreveram o contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente válida a homologação judicial de acordo em ação de adjudicação compulsória quando os bens ainda estão registrados em nome de proprietários falecidos, sem prévia abertura de inventário ou partilha; (ii) estabelecer se o título judicial expedido nestes moldes possui aptidão para ingresso no Registro de Imóveis, à luz do princípio da continuidade registral. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A adjudicação compulsória tem por finalidade substituir judicialmente a escritura pública quando o promitente vendedor, injustificadamente, se recusa a formalizar a transferência do imóvel prometido, desde que comprovado o adimplemento do comprador. 4. O exercício desse direito exige que o promitente vendedor figure como titular do domínio perante o Registro de Imóveis, sendo condição indispensável para que a carta de adjudicação se torne título hábil ao registro, conforme previsão dos artigos 195 e 237 da Lei 6.015, de 1973 (Lei de Registros Públicos). 5. A ausência de inventário e de partilha inviabiliza a transmissão registral da propriedade, uma vez que os herdeiros não detêm, individualmente, a titularidade do bem perante o fólio real, sendo a herança, até partilhada, patrimônio comum e indiviso. 6. O princípio da continuidade registral exige encadeamento formal entre os sucessivos titulares do domínio, de modo que a outorga da carta de adjudicação com base em contrato firmado por herdeiros que não são titulares registrários rompe a cadeia dominial, tornando o título judicial registralmente ineficaz. 7. A homologação do acordo, sem prévia regularização dominial, viola norma cogente de ordem pública e compromete a segurança jurídica dos registros, não sendo possível convalidar, por decisão judicial, vício que impede a mutação jurídico-real da propriedade. IV. DISPOSITIVO E TESE: 8. Recurso provido. Sentença anulada. Processo extinto sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Tese de julgamento: 1. A homologação de acordo judicial em ação de adjudicação compulsória, quando ausente a regularização registral da titularidade do imóvel em nome dos herdeiros alienantes, é juridicamente inviável, pois ofende o princípio da continuidade e resulta em título inábil para ingresso no Registro de Imóveis. 2. A transmissão da propriedade de bem imóvel, ainda que fundada em contrato particular quitado, somente se perfectibiliza mediante o prévio registro do formal de partilha, não sendo suprida por eventual carta de adjudicação expedida com base em acordo judicial celebrado com herdeiros sem domínio registral. 3. A ausência de encadeamento dominial impede o reconhecimento da legitimidade jurídica do transmitente e inviabiliza a adjudicação compulsória, por ausência de pressuposto legal de validade do título. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, VI; CC, arts. 1.417, 1.784 e 1.791; Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), arts. 195 e 237. Jurisprudência relevante citada no voto: TJ/DF, Ap. Cív. 07054153720228070015, Rel. Des. Alfeu Machado, j. 21.09.2022; TJ/MG, Ap. Cív. 50048110820218130433, Rel. Des. José Américo Martins da Costa, j. 13.04.2023. Ementa redigida de conformidade com a Recomendação CNJ 154/2024, com apoio de IA, e programada para não fazer buscas na internet (TJTO. 2ª Câmara Cível. Apelação Cível n. 0007633-61.2016.8.27.2722, Relator Des. Marco Anthony Steveson Villas Boas, julgada em 04/06/2025 e juntada aos autos em 16/06/2025) Veja a íntegra.