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Carta de adjudicação. Servidão - usucapião. Continuidade.

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Loteamento. Parcelamentos populares. Compromisso de compra e venda – cessão – instrumento público ou particular.

Pode ser admitido o contrato particular como instrumento hábil para o registro imobiliário nas transmissões de lotes de parcelamentos irregulares, assim como nos fracionamentos irregulares. 

Processo: 000.02.120459-4

Vistos, etc... 

Cuida-se de procedimento de DÚVIDA REGISTRAL, aparelhado nos termos do artigo 198 da Lei de Registros Públicos, sucitadas pelo Oficial do Segundo Cartório de Imóveis da Capital. Em face de Jaime Klintowitz. Destacou que o suscitado, na qualidade de cessionário dos direitos e obrigações decorrentes de compromisso de compra e venda, averbado à margem da inscrição de loteamento, constante da matrícula nº 101.148, pleiteia o registro de propriedade relativa ao lote 12, da quadra 22, na Rua Joazeiro, Sumaré. Entende o registrador ser indispensável à escritura pública, conquanto o artigo 26 da Lei 6.766/79 cuida apenas dos loteamentos irregulares, tal como estabelece o  5º §, do art.40, da Lei 9.785/99. Juntou documentos e pugnou pelo processamento. 

O suscitado apresentou impugnação, destacando que o § 6º invocado e utilizado, não veicula qualquer restrição ou limitação, de forma que o registro não se lhe pode ser negado. 

O Ministério Público em seu parecer se posicionou pela procedência da dúvida. 

É o relatório. 

DECIDO: 

Pretende-se o suscitado obter o registro do COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA de imóvel loteado, apresentando a prova da quitação das parcelas pactuadas. Sustentou-se a desnecessidade de apresentação da ESCRITURA PÚBLICA, frente à permissão estampada no § 6º, da Lei 6.766/79, alterada pela Lei 9.785/99. 

Destaque-se que a Lei 6.766/79, disciplina o PARCELAMENTO do solo urbano, que se viabiliza por meio de  LOTEAMENTO ou DESMEMBRAMENTO. O artigo 26, desta Lei cuida dos CONTRATOS, tratando especificamente dos instrumentos formalizadores dos COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA, assim como das cessões. O caput do artigo, franqueia o emprego de ESCRITURAS PÚBLICAS ou INSTRUMENTOS PARTICULARES, para a estruturação das “promessas de venda” que neste caso, deverá atender ao modelo de que trata o artigo 18 (registro especial). 

A redação original do art. 26 sub examine, cuida apenas e tão somente dos PARCELAMENTOS ou LOTEAMENTOS REGULARES. A Lei 9.785/99, veio a introduzir os parágrafos, terceiro a sexto do art. 26, e nestes, tratou de “parcelamentos populares” existente ou implantados  sobre áreas em que se encontra imitida provisoriamente na posse a Administração Pública, Direta e Indireta (§ 3º e 4º) e nestes mesmos casos, nas hipóteses de “desapropriação” (§ 5º). Nestes parágrafos, em especial o § 3º, é excepcionada a regra do item II, do art.134, do Código Civil, sendo franqueada a subscrição de INSTRUMENTO PARTICULAR como força de ESCRITURA PÚBLICA, o que significa  que tal contrato particular pode conquistar registro imobiliário independentemente de ato notarial. 

O parágrafo 6º, tem indiscutível ligação com os  parágrafos anteriores, mas também com o caput do artigo, de forma que tem o conteúdo mais amplo e mais abrangente do que se lhe foi dado pelo REGISTRADOR. O legislador ordinário, se quisesse limitar  esta franquia ou esta exceção à regra prevista na lei civil, teria empregado técnica legislativa diversa da utilizada. Poderia ter estabelecido LIAME redacional entre os parágrafos ou simplesmente ter aberto incisos abaixo o § 3º de letras (tal como aparece na Constituição Federal), para atrelar toda mudança a um só sentido. 

Não adotou tal postura a este comportamento do legislador deve ser considerado na exata interpretação legal. A Lei 9.785/99, ao inaugurar quatro (04) novos parágrafos, sendo que destes, três (03) se encontram vinculados pela força da “redação” empregada e da “direta referência” (todos se reportando ao § 3º), e o último grafado sem qualquer referência redacional ou menção expressa aos parágrafos anteriores, certamente sinaliza, no sentido de que o § 6º, atinge e se refere a todo o artigo e principalmente ao caput, tanto que repete redação semelhante a este. 

Assim, se a vinculação entre os §§ 3º a 5º decorre de compatibilização “redacional” e também por referências diretas ao § 3º, também deve ser aceita o liame a a vinculação por compatiblização redacional entre o caput do artigo e o § 6º. 

Trata-se de previsão excepcional (§ 6º), que rompe com o padrão do CÓDIGO CIVIL, e sendo norma de mesma hierarquia, pôde fazê-lo sem ofensa a qualquer princípio o padrão constitucional. 

Destarte, deve ser admitido o Contrato Particular como instrumento hábil para o registro imobiliário nas transmissões de lotes de parcelamentos irregulares, assim como nos fracionamentos irregulares. 

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE A DÚVIDA e determino o pretendido registro. Com o trânsito em julgado, expeça-se mandado neste sentido. Oportunamente, arquivem-se os autos. 

P. R. I. 

São Paulo, 30 de Julho de 2002. 

Venício Antonio de Paula Salles - Juiz de Direito Titular