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A permuta de unidades imobiliárias e os reflexos de sua realização no preenchimento da DOI – Antonio Herance Filho

Para efeitos tributários, considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra, por parte de um dos proprietários-contratantes, o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, comumente denominada torna.

Na determinação do ganho de capital, serão excluídas (Lei nº 7.713, de 1988, art. 22, inciso III):

I - as transferências causa mortis e as doações em adiantamento da legítima, exceto quando a transferência for efetuada a valor de mercado e este superar o valor constante da declaração do de cujus ou do doador, caso em que a diferença a maior sujeitar-se-á à incidência de imposto.

II - a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, exceto no caso de imóvel rural com benfeitorias.

No caso de permuta com recebimento de torna, deverá ser apurado o ganho de capital apenas em relação à torna.

Não se considera permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito, que não seja bem imóvel.

Na permuta sem torna não incidirá o IRPF, vez que não terá havido ganho e bem por isso não terá ocorrido o fato gerador do imposto.

Nesses casos, o permutante considerará, para os fins tributários, como valor do bem havido em decorrência da realização da permuta, aquele constante em sua declaração de bens relativamente ao bem dado na operação.

Na permuta com torna, incidirá, como visto acima, o imposto somente sobre o valor da torna, de forma proporcional. Deve-se, então, determinar a relação percentual entre o valor da operação e o da torna, sendo o porcentual encontrado aplicado sobre o valor recebido, determinando-se, desta forma, o ganho de capital, valor que servirá como base de cálculo de incidência da alíquota (15%) do imposto.

Nesses casos, o permutante que recebe a torna considerará, para os fins tributários, como valor do bem havido em decorrência da realização da permuta, aquele constante em sua declaração de bens relativamente ao bem dado na operação diminuído do valor correspondente ao custo da torna (custo da torna é igual ao valor da torna menos o valor do ganho de capital).

Quando a torna for contratada para pagamento a prazo, a parcela apurada pode ser tributada proporcionalmente, em cada mês, à medida em que for recebida.

Nas hipóteses de permuta de uma unidade por duas ou mais unidades imobiliárias, o permutante que as receber deve determinar o valor individual de cada unidade imobiliária proporcionalmente ao valor do imóvel dado em permuta.

Para os imóveis adquiridos até 31/12/1988, pode ser aplicado o percentual de redução previsto no art. 18 da Lei nº 7.713, de 1988, sobre o ganho de capital correspondente à torna.

Relativamente à DOI, no caso de permuta, onde "A" permutou com "B" duas casas no valor de R$30.000,00 cada, mais R$60.000,00 em espécie à vista, por uma casa no valor de R$120.000,00, devem ser emitidas três declarações, tendo em vista que cada imóvel alienado/adquirido corresponde a uma DOI, a saber:

a) 1ª DOI – "A" aliena uma casa no valor de R$30.000.00 para "B" (adquirente);

b) 2ª DOI – "A" aliena uma casa no valor de R$30.000,00 para "B" (adquirente);

c) 3ª DOI – "B" aliena uma casa no valor de R$120.000,00 para "A" (adquirente).

O preenchimento da DOI, no caso de permuta de um imóvel de R$ 400.000,00 por outro imóvel no valor de R$ 100.000,00, sendo a diferença (R$ 300.000,00) paga a prazo, deve ser emitida uma DOI para cada imóvel permutado. Neste caso são dois imóveis, portanto duas DOI e os participantes da operação imobiliária ora são alienantes ora são adquirentes. A forma de alienação deve ser diferente, tendo em vista a existência de "torna" (diferença em espécie), a saber:

a) 1ª DOI - "A" alienou para "B" um imóvel no valor de R$ 400.000,00

Valor da operação = R$ 400.000,00

Forma de alienação: a prazo

b) 2ª DOI - "B" alienou para "A" um imóvel no valor de R$ 100.000,00

Valor da operação = R$ 100.000,00

Forma de alienação = à vista

Fundamentação legal: art. 121 do Regulamento do Imposto de Renda – RIR/99, Perguntas nºs 554 e segs. do Perguntas e Respostas IRPF 2004, e 112 e segs. do Perguntas e Respostas DOI, ambos editados pela Secretaria da Receita Federal e disponível no endereço: www.receita.fazenda.gov.br e as já citadas no texto.