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Conceito de Imóvel e Parcela no Cadastro georreferenciado
Jürgen Philips *

Já existe uma seqüência de eventos regionais como o GeoAraraquara, GeoPOA, GeoLondrina, promovidos pelo IRIB, e logo o GeoBrasil (30.5.-2.6.2005), com informações e críticas sobre o impacto do " Cadastro georreferenciado " e a interligação entre o Cadastro e Registro de Imóveis.

Apareceram algumas incompatibilidades nas definições do imóvel , usadas pelas instituições do sistema registral e na administração pública. A introdução do conceito de parcela , usada já no Cadastro Napoleônico como menor unidade de levantamento, compatibiliza o gerenciamento entre varias administrações, onde cada uma usa uma outra definição do objeto imóvel .

O seguinte exemplo quer mostrar a aplicação da parcela e seu efeito para modelar unidades imobiliárias para o Registro de Imóveis, para o Cadastro, a Prefeitura, a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), etc.

O imóvel de Pedro Castanha (nome de fantasia), que herdou faz alguns anos do seu pai, é localizado numa das praias da costa brasileira. Nos últimos anos houve uma série de mudanças na estrutura interna do imóvel que ainda não alteraram sua delimitação externa:

1. A Prefeitura Municipal mudou o percurso de uma rua que passa agora acima do imóvel de Pedro, os trabalhos estão em andamento, falta a última camada do asfalto e, ainda, o desmembramento com a indenização da fatia usada pela nova rua.

2. No mesmo tempo foi exigido do Pedro abrir uma servidão de acesso à praia, o que é obrigatório a cada 200 metros. Ele foi informado sobre uma nova sentença do STJ, que a servidão não é tributada e assim ele aceitou a abertura deste acesso para o mar, sobre seu terreno, com a perspectiva de pagar menos imposto para a Prefeitura e a SPU.

3. Pelo mesmo motivo, de redução da carga tributária, ele queria oficializar que numa parte do imóvel, no lado da nova servidão, Pedro cuidava de uma pequena floresta com algumas espécies raras da antiga Mata Atlântica pelo que Pedro quer se responsabilizar e preservar.

4. Na parte superior do imóvel tem uma casa onde mora a tia de Pedro. Esta tia quer doar um apartamento, que ela ainda tem no centro da cidade, para Pedro, com a condição de que ele registre um direito de usufruto sobre a casa e parte do terreno, onde ela mora, dentro da propriedade de Pedro.

Vamos ver, como este imóvel pode ser gerenciado, no Registro de Imóveis, na Prefeitura, na SPU, etc., usando a seguinte definição do conceito parcelar do Cadastro Napoleônico:

O imóvel é composto por uma ou varias parcelas, onde cada parcela tem um regime jurídico único .  

A partir desta definição já pode-se dividir o imóvel em 7 parcelas, cada uma com regime jurídico específico, diferente do resto do imóvel:

Figura

A Parcela 1 é uma das partes remanescentes da desapropriação da nova rua, que após este ato perde a contigüidade  com o resto do imóvel, o que requer matrícula própria no Registro de Imóveis. A Parcela 2 é a área prevista para a desapropriação pela Prefeitura Municipal. O objeto do contrato de usufruto com a tia é especializado pela criação da Parcela 3 . A Parcela 4 é a residência de Pedro; sobre a Parcela 5 são registradas as restrições das Áreas de Preservação Permanentes; a Parcela 6 , como Servidão, continua sendo propriedade de Pedro, com a restrição registrada do uso público para acesso às praias. Finalmente, a Parcela 7 e sendo Terreno de Marinha é propriedade da União, onde Pedro, através da SPU, tem uma concessão de uso.

As repartições públicas definem o imóvel de acordo com os objetivos e os interesses de cada instituição.

Ora o imóvel é visto sob aspecto legal, ora sob aspecto econômico, fiscal, etc. O imóvel, dividido entre parcelas, pode ser modelado sob o aspecto de cada uma das definições. No caso da propriedade de Pedro, por exemplo, geram-se dois imóveis "legais", com duas matriculas no Registro de Imóveis: o primeiro é a Parcela 1, o segundo é formado por quatro parcelas (3+4+5+6), que são individualmente especializadas (georreferenciadas), registradas como um único imóvel .

A Prefeitura, para fins fiscais, modela "seu" imóvel pelas parcelas 1+3+4+7, sem as parcelas 2, 5 e 6, por não gerar tributos territoriais, enquanto a SPU registra apenas a Parcela 7.

A Parcela deve ser entendida como sub-entidade do imóvel, para separar áreas com diferentes regimes jurídicos. Ela nunca engloba mais do que um imóvel.

A grande maioria dos imóveis no País serão formados por uma única parcela. Apenas se deve "parcelar" aqueles imóveis onde em partes da propriedade existem situações jurídicas diferentes do resto, como, por exemplo, restrições ambientais registradas no Registro de Imóveis, acordos privados (direito de usufruto, preferências de compra a favor de determinada pessoa, etc.), ou nos casos de áreas de situação tributária diferentes no mesmo imóvel.

A propriedade de Pedro, parcelada, dará maior segurança jurídica e mais flexibilidade administrativa.

* Jürgen Philips é professor de Ciências Geodésicas da Universidade Federal de Santa Catarina em Florianópolis, Doutor em Geodésia e Fotogrametria da Universidade Técnica de Aachen (Alemanha) e Pesquisador no Curso de Pós-Graduação de 'Cadastro Técnico Multifinalitário e Gestão Territorial' da UFSC e membro do Conselho Científico do IRIB.