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Coluna do Irib publicada domingo, dia 16/10, no caderno de Imóveis, do jornal Diário de S. Paulo, respondida pela registradora Aline Molinari, Oficial do RI de Viradouro.

PERGUNTA: Quero comprar um imóvel e efetuar o pagamento em 6 prestações mensais. O proprietário deste imóvel quer firmar o negócio por meio de um contrato particular de compromisso de compra e venda. Quais as vantagens em se celebrar este tipo de contrato? Terei algum problema se quiser registrar este contrato no cartório?

RESPOSTA: O compromisso de compra e venda pode ser conceituado, conforme o Código Civil, como um “direito real à aquisição do imóvel” (artigos 1417 e 1418). Isso porque, uma vez registrado o contrato, público ou particular, de promessa de compra e venda irretratável, o promitente comprador terá direito real à aquisição do referido imóvel; o que equivale a dizer que, se o vendedor desistir, no momento de assinar o contrato definitivo de compra e venda, o comprador poderá requerer ao juiz a outorga da escritura, com a conseqüente adjudicação (aquisição por ato judicial) do imóvel.

Além disso, depois de registrado o contrato de compromisso de compra e venda e, preenchidos os requisitos legais, o promitente comprador fica resguardado em relação a eventuais direitos reais posteriores contraditórios ou incompatíveis ao seu. O referido contrato pode ser formalizado tanto por instrumento público (escritura pública), como por instrumento particular, seja qual for o valor do negócio que está sendo pactuado.

Importante ressaltar, neste ponto, que não é a forma pública ou particular que transforma o contrato em questão em um direito real, mas sim o seu registro no Ofício Imobiliário competente.

Ao se realizar o negócio, entretanto, alguns cuidados devem ser tomados pelo comprador, dentre eles, recomenda-se, por exemplo, a leitura cuidadosa do contrato, exigindo que todas as cláusulas sejam claras e em tamanho legível, não aceitando que constem espaços em branco. Sempre assine o contrato na presença de testemunhas e do próprio vendedor, reconhecendo as firmas de todos os subscritores (artigo 221, inciso II, da Lei nº 6.015/73).

Também devem constar no contrato: qualificação do proprietário e do promitente comprador; descrição e valor total do imóvel; forma e local de pagamento das prestações; previsão de multa em caso de atraso no pagamento das parcelas, dentre outras. Nesta fase contratual é essencial ter em mãos também uma certidão atualizada do imóvel, obtida no Registro de Imóveis em que este encontra-se matriculado.

Para maior segurança, recomenda-se a consulta prévia a um advogado ou ao tabelião de sua confiança.