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O futuro do financiamento imobiliário no Brasil
Alexandre Assolini Mota*

A criação de alternativas de investimento de longo prazo no Brasil, através do mercado de capitais, passa certamente pelo aperfeiçoamento e consolidação dos instrumentos de financiamento para o mercado imobiliário.

Ao longo dos últimos anos, com a criação do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, ferramentas como a securitização de créditos imobiliários passaram a ser mais utilizadas como alternativas de captação de recursos.

A securitização imobiliária é o processo pelo qual recebíveis são vinculados a títulos negociados em ambientes administrados por bolsas de valores ou entidades do mercado de balcão organizado.

A emissão destes títulos, os Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRIs, é realizada por companhia securitizadora, sociedade não financeira, que possui registro de companhia aberta junta a CVM.

Nas operações de securitização, os empreendedores transferem seus recebíveis para as securitizadoras, as quais através da colocação dos CRIs no mercado viabilizam o ingresso de novos recursos no setor imobiliário.

Juntamente com o marco legal do SFI, também se criou o regime fiduciário, modalidade de garantia que busca preservar os interesses dos investidores dos CRIs, pela segregação dos respectivos recebíveis do patrimônio da securitizadora.

Nos últimos anos as operações de securitização vêm crescendo consistentemente, assim como os pedidos de registro de novas securitizadoras.

Colabora com esta tendência de crescimento, a desoneração fiscal implementada pelo governo para o setor, destacando-se a recente isenção de imposto de renda paras as pessoas físicas que venham a investir em CRIs.

São indiscutíveis os benefícios que estas operações trazem para o mercado imobiliário, pois nitidamente democratizam o acesso ao mercado de capitais, especialmente para aquele empreendedor imobiliário que pelos projetos em andamento e pelo volume de seus negócios não possuiria escala suficiente para realizar uma emissão direta no mercado de capitais.

Se por um lado, o incremento dos negócios e das companhias securitizadoras sinalizam excelentes perspectivas para o mercado, por outro, é extremamente importante que a regulação e a auto-regulação exerçam seu papel como delineadoras das melhores práticas nos negócios.

Cativar o público investidor é tarefa de longo prazo que demanda sérias demonstrações de segurança, transparência e consistência na estruturação das operações, bem como dependem de demonstrações inequívocas do Poder Público de estabilidade nas regras.

É por esta razão que se torna imperativo que a interpretação do Art. 76 da Medida Provisória 2158-35, de 24/08/01, seja realizada dentro dos limites de sua legalidade, de forma a não se criar uma pseudo-insegurança jurídica.

É que o citado dispositivo estabelece que os débitos de natureza trabalhista, fiscal e previdenciária não podem ser preteridos por regimes de afetação patrimonial, tal qual o regime fiduciário existente na securitização.

Não se trata, a nosso ver, de regra que inviabilize o regime fiduciário, que certamente traria impactos negativos para o futuro do financiamento imobiliário de mercado, mas sim de regra legal em perfeita harmonia com o ordenamento jurídico vigente, tendo em vista que os débitos ali mencionados referem-se a dívidas vencidas e não pagas no vencimento, ou seja, débitos em aberto até o momento da instituição do regime fiduciário, os quais continuarão possuindo privilégio sobre o patrimônio da securitizadora.

Neste caso, não existindo débitos no momento da instituição do regime fiduciário não há que se falar em qualquer risco ou prejuízo ao público investidor dos CRIs.

*Alexandre Assolini Mota é advogado especialista em direito imobiliário.