O Colégio de Registradores da Propriedade, Bens Móveis e Mercantis de Espanha criou um novosite denominado CADRI, Curso Anual de Direito Registral Ibero-americano, com o objetivo de dar continuidade ao próprio curso e estimular o relacionamento entre os participantes de suas diversas edições.

A idéia é que a página Web divulgue o que acontece nos países ibero-americanos em áreas como titulação e formalização da propriedade, comercialização de títulos no mercado de capitais, estatísticas hipotecárias, projetos de modernização do registro imobiliário e sua coordenação com o cadastro, atuação do Banco Mundial em diferentes âmbitos registrais, desenvolvimento sustentável, regularização fundiária, etc.

Além do conteúdo dosite, o CADRI está publicando, semanalmente, em seu boletim eletrônico, um curso prático de Direito espanhol. Em linguagem clara e objetiva, o curso traz os principais fundamentos de um dos direitos registrários mais desenvolvidos do mundo.

Graças ao convênio de cooperação técnica e científica firmado com o Colégio de Registradores da Espanha, o Irib poderá divulgar o curso prático de Direito espanhol para os assinantes deste boletim eletrônico. A tradução é do registrador e diretor do Irib, Marcelo Augusto Santana de Melo (Araçatuba-SP).

CURSO DE PRÁTICA REGISTRAL - I

1. Qual a finalidade e o objeto do Registro de Imóveis?

Finalidades

Como toda instituição, o Registro de Imóveis tem que cumprir certas finalidades, cuja consecução justifica sua própria existência.

Em resumo, essas finalidades são as seguintes.

a) assegurar a propriedade imobiliária e proteger seu tráfico jurídico. Ao conferir ao titular do direito registrado os efeitos da legitimação (presunção) e ao proteger os terceiros adquirentes que confiam em sua exatidão, o Registro de Imóveis atinge a finalidade de favorecer as negociações sobre bens imóveis.

O que primeiro ingressa no Registro de Imóveis, inscrevendo seu direito, obtém a proteção da instituição, uma vez que o Registro se fecha a qualquer outro título contraditório, ainda que tenha data anterior. O titular do direito registrado fica protegido de ataques a sua propriedade, pois ninguém pode transmitir sem seu consentimento – como não poderia ser condenado sem ser ouvido. Do mesmo modo, poderá fazer cessar qualquer perturbação a seu direito mediante ações reais, fundadas em certidões expedidas pelo registrador que ateste a vigência, sem nenhuma contradição, de sua titularidade registral (artigo 41 da Lei Hipotecária espanhola).

A segurança registral atua fundamentalmente no âmbito preventivo, evitando a proliferação excessiva de demandas, uma vez que os conflitos de interesses não somente são resolvidos pela atuação dos juízes, como também mediante mecanismos que evitem a produção desses conflitos. Relacionado com essa finalidade cautelar está o sistema de controle do tráfico jurídico-imobiliário e de sua legalidade no âmbito civil, criado pela qualificação do registrador.

b) fomentar o denominado crédito territorial, ou seja, estimular a concessão de créditos garantidos por imóveis – como, por exemplo, os empréstimos com garantia hipotecária –, em contraposição aos créditos pessoais, em que a garantia é mais frágil porque não respondem bens concretos, mas existe uma responsabilidade patrimonial geral.

c) proporcionar informação utilizando seus meios de publicidade – exibição, informação e certidões – do conteúdo dos livros do Registro.

d) fornecer dados para a Administração que sirvam para formar uma estatística acerca dos negócios imobiliários – hipotecas, vendas, aluguéis etc. Os Registros de Imóveis remetem dados estatísticos dos créditos hipotecários para o Instituto Nacional de Estatística.

e) atuar como importante auxiliar para a efetividade de determinados impostos, como de sucessões, transmissões patrimoniais, etc. Nessa finalidade, cabe mencionar tudo o que se refere às atividades fiscais e ao arquivo de controle de pagamentos de determinados impostos, bem como a proibição de praticar qualquer inscrição sem que se comprove previamente o pagamento dos impostos correspondentes (artigo 254 da Lei Hipotecária espanhola).

f) cooperar com a Administração em importantes atividades, como urbanismo, assuntos agrários, cadastro, locações urbanas, prevenção de lavagem de dinheiro, etc.

Objeto

Conforme o artigo primeiro da Lei Hipotecária espanhola, “O Registro de Imóveis tem por objeto a inscrição ou anotação dos atos e contratos relativos ao domínio e demais direitos reais sobre bens imóveis...” Serão inscritos no Registro de Imóveis (art. 2º LH):

a) os títulos de transmissão (ex: compra e venda, doação) ou declaratórios (declaração de obra nova, parcelamento) do domínio dos bens imóveis ou dos direitos reais constituídos sobre os mesmos.

Os bens imóveis e os direitos reais neles constituídos são inscritos sem distinção da pessoa física ou jurídica a que pertençam; portanto, se podem inscrever os bens do Estado e demais pessoas jurídicas de direito público ou privado (artigo 4º do Regulamento Hipotecário).

b) os títulos em que se constituam, reconheçam, transmitam, modifiquem ou extingam direitos reais (como usufruto, hipoteca, servidões, etc.) e, em geral, qualquer ato ou contrato de transcendência real que, sem ter nome próprio, modifique, de imediato ou no futuro, algumas das faculdades do domínio sobre bens imóveis ou inerentes a direitos reais.

c) também se inscrevem as decisões judiciais que afetem a capacidade das pessoas – como as que incapacitam para administrar bens, falecimento, ausência, etc. – como meio de proporcionar ao registrador dados essenciais para uma adequada qualificação;

d) as locações de bens imóveis, ainda que se trate de um direito pessoal, como ocorre na opção de compra (artigo 14 do RH), o direito de retorno locatício (art. 15 RH), as concessões administrativas que afetem ou recaiam sobre bens imóveis (art. 31 RH) etc.