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Coluna do Irib publicada no dia 4 de junho de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, Oficial de RI de Piedade, SP e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

PERGUNTA: Alugo uma casa com contrato de 3 anos de duração. Passado um ano, eu poderia fazer a rescisão do contrato? Quais as conseqüências da quebra do contrato? O contrato de locação é registrado no Cartório de Imóveis? D.R. - Macaé, RJ

RESPOSTA DO IRIB: A locação de imóveis é regida pelos artigos 565 a 578 do Código Civil, bem como pela Lei nº 8.245/1991. Em face do grande interesse público na regulamentação do acesso e manutenção na moradia, as regras acerca do contrato de locação são quase todas previstas em lei, havendo pouca discricionariedade por parte dos contratantes.

A locação residencial urbana poderá ser ajustada por qualquer prazo. Tratando-se de contrato escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato termina com o decurso do prazo, independentemente de notificação ou aviso. Durante o prazo de locação, não poderá o locador reaver o imóvel alugado, salvo inadimplemento do locatário.

O locatário, por seu turno, poderá devolver o imóvel, pagando a multa prevista no contrato. Geralmente, estipula-se nos contratos de locação a multa equivalente a três aluguéis para o caso de inadimplemento. Desta forma, se o locatário pretende devolver o imóvel, deverá pagar a multa estipulada. Porém, não deve pagar a multa por inteiro. Tanto o Art.4º da Lei nº 8.245/1991, como o Art. 571 do Código Civil, prevêem a redução proporcional da multa.

No caso sob consulta, se prevista a multa, esta deve ser reduzida em um terço, que é o tempo de contrato já transcorrido. Não obstante a regra legal, é comum que se estipule a dispensa de pagamento de multa pelo locatário após o transcurso de parte do prazo da locação. Tal regra só vale para o locatário.

O contrato de locação de imóveis deve ser registrado tanto no Cartório de Registro de Imóveis, como no Cartório de Títulos e Documentos. Cada registro gerará um efeito jurídico.

Havendo no contrato de locação a previsão de direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel (caso o locador intente vendê-lo), ou havendo a previsão no contrato de cláusula de vigência da locação (o adquirente do imóvel deverá respeitar a locação), o contrato deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis, para que seja providenciado o registro e averbação competentes, gerando a publicidade de tais cláusulas. Não registrado o contrato, o novo adquirente do imóvel não será obrigado a respeitar as cláusulas contratuais pactuadas entre o antigo proprietário e o locador. Ou seja, mesmo presente a cláusula de vigência, se o locador não registrar o contrato no Cartório de Imóveis, correrá o risco de, vendido o imóvel, ser obrigado a desocupá-lo, pois sem o registro o novo proprietário não é obrigado a respeitar a locação.

Por fim, para que produza dos demais efeitos perante terceiros, o contrato de locação deverá ser levado a registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.